Todo lo que debe saber sobre las casas embargadas: opciones y costos

Las casas embargadas en España abarcan desde viviendas adjudicadas a bancos (propiedades de propiedad bancaria o REO) hasta inmuebles subastados por vía judicial. Pueden resultar interesantes por sus descuentos respecto a viviendas similares del mercado, pero no son compras “fáciles”: implican verificar cargas, ocupación, estado de conservación y costes adicionales. Comprender las vías de acceso, las particularidades legales y financieras y los riesgos asociados le ayudará a tomar decisiones informadas y a calcular un presupuesto realista antes de pujar o firmar.

Viviendas embargadas: descubra las principales opciones disponibles

Las opciones más habituales son dos. Por un lado, la subasta judicial a través del Portal de Subastas del BOE, donde participan particulares y profesionales, generalmente con un depósito previo del 5% del tipo de subasta. Por otro, la venta directa de propiedades de bancos y servicers, que gestionan carteras de inmuebles embargados o adjudicados. Entre los canales conocidos figuran Sareb y grandes servicers como Servihabitat, Solvia, Aliseda Inmobiliaria, Haya Real Estate o doValue (Altamira). También existen portales inmobiliarios generalistas que filtran listados de “propiedad bancaria”. Elegir canal depende de su tolerancia al riesgo, necesidad de financiación y preferencia por procesos más o menos reglados.

Explicación de las propiedades de propiedad bancaria y el proceso de compra

Una propiedad de propiedad bancaria es un inmueble que, tras impago y ejecución, ha quedado en manos del banco o de un fondo/servicer que lo gestiona. El proceso de compra suele ser similar al de una segunda mano: búsqueda y reserva, presentación de oferta, firma de arras (si procede), revisión jurídica (nota simple del Registro, cargas, deudas de comunidad), tasación si habrá hipoteca y elevación a escritura ante notario. En subasta, el flujo es distinto: registro digital (normalmente con certificado o sistema Cl@ve), constitución del depósito, puja dentro del plazo, posible mejora de posturas y, si resulta adjudicatario, pago del remate y trámites posteriores. En ambos casos conviene planificar plazos de financiación y documentación con antelación.

Riesgos y consideraciones importantes antes de comprar

Los principales riesgos se concentran en la ocupación, el estado del inmueble y las cargas. La ocupación puede exigir negociación o procedimientos de desalojo, con tiempos y costes inciertos. El estado de conservación puede requerir reformas relevantes: desde actualizaciones básicas hasta rehabilitación integral si hubo vandalismo o falta de mantenimiento. En cuanto a cargas, verifique deudas con la comunidad de propietarios (el inmueble responde del año en curso y los tres anteriores), posibles anotaciones en el Registro, o tributos locales pendientes. Revise también si existen arrendamientos vigentes con protección. Valore una inspección técnica, pida la nota simple actualizada y estime un colchón de imprevistos para obra, suministros y trámites.

¿Cuánto cuesta una casa embargada y qué factores influyen?

El precio varía por ubicación, tamaño, estado, ocupación, situación registral y canal de adquisición. En ventas directas de bancos, los descuentos pueden situarse en torno al 10–30% respecto a inmuebles comparables, especialmente si requieren reforma. En subasta, el remate depende de la concurrencia: puede cerrar con rebajas significativas si hay poca demanda o superar expectativas en zonas muy tensionadas. A los precios de compra añada impuestos y gastos: para segunda mano, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (aprox. 6–10% según comunidad), notaría y registro (en torno al 0,5–1% conjunto), gestoría, y tasación si hay hipoteca. Si el inmueble se considera primera transmisión con IVA (p. ej., promoción adjudicada al banco sin venta previa), se aplicaría IVA 10% más AJD según la comunidad. Prevea además costes de alta o cambio de suministros, pequeñas reparaciones y, en su caso, actuaciones legales.

Comparación de costos y proveedores en el mercado de embargos

Antes de elegir canal, compare la previsión de coste total, la información disponible sobre cargas y la facilidad de financiación. Los servicers suelen ofrecer documentación y procesos estandarizados; la subasta puede ofrecer precios más bajos, pero con mayor incertidumbre. Las cifras que siguen son estimaciones orientativas, sujetas a cambios por zona, estado y demanda.

Los precios, tarifas o estimaciones de coste mencionados en este artículo se basan en la información más reciente disponible, pero pueden cambiar con el tiempo. Se recomienda realizar una investigación independiente antes de tomar decisiones financieras.

Conclusión Comprar una casa embargada puede ser viable para quien entiende las reglas del juego: analizar el canal adecuado, verificar el estado legal y físico, y calcular un coste total que incluya impuestos y acondicionamiento. La diferencia entre una buena oportunidad y un problema suele residir en la diligencia previa, la gestión del riesgo y un presupuesto que contemple escenarios conservadores. Con información suficiente y previsión, es posible equilibrar precio, seguridad jurídica y plazos de compra.