Comprar propiedades embargadas en España 2025: guía, bancos y consejos para compradores e inversores

¿Qué son las propiedades embargadas en España?

Las propiedades embargadas son inmuebles que han sido recuperados por bancos o entidades financieras debido al incumplimiento de pagos hipotecarios o deudas relacionadas. Estos inmuebles se ponen a la venta para recuperar la inversión y, generalmente, su precio es inferior al del mercado tradicional. El embargo implica un proceso judicial que termina con la anotación preventiva en el Registro de la Propiedad y la posterior comercialización para su venta.

Dónde encontrar propiedades embargadas

Los bancos en España, como BBVA y otras entidades financieras, disponen de portales inmobiliarios especializados donde ofrecen una amplia cartera de viviendas residenciales, locales comerciales, garajes, terrenos y oficinas embargadas. Estos portales permiten consultar las propiedades disponibles con características, ubicación y condiciones generales.

Además de los portales bancarios, otra vía para acceder a propiedades embargadas son las subastas públicas oficiales, que suelen publicarse en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y en el portal electrónico de la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT). Estas subastas se realizan de forma electrónica y abierta a cualquier persona que cumpla con los requisitos legales.

Proceso para comprar propiedades embargadas en España

Comprar una propiedad embargada implica varias etapas que es importante conocer para manejar correctamente la operación:

• Búsqueda y selección: Identificar inmuebles en portales bancarios o en listado de subastas oficiales.
• Solicitud de información: Solicitar detalles sobre el inmueble, situación documental y notas registrales para comprobar cargas o gravámenes existentes.
• Visita al inmueble: Cuando es posible, realizar una inspección física para valorar su estado. Aunque en subastas generalmente no está permitido el acceso, analizar el exterior y solicitar informes técnicos puede ser útil.
• Negociación y oferta: En ventas directas de bancos, negociar y presentar la propuesta de compra. En subastas, preparar la puja respetando las bases establecidas.
• Trámites legales y documentación: Completar la gestión documental, incluyendo la revisión de la anotación preventiva de embargo y otros posibles gravámenes.
• Firma y formalización: Realizar la firma ante notario que formaliza la transferencia de propiedad y cancela el embargo.

Participación en subastas públicas oficiales

Las subastas de bienes embargados son procesos regulados y transparentes. Para participar en ellas es necesario:

• Registrarse en el portal oficial de subastas electrónicas del BOE o AEAT.
• Depositar una fianza, que suele ser aproximadamente el 5% del valor de tasación del inmueble.
• Realizar pujas electrónicas durante el tiempo que dure la subasta, respetando los incrementos mínimos establecidos.
• Ganador y pago final: El mejor postor debe abonar el importe pendiente en el plazo fijado para completar la compra.

Este procedimiento exige preparación, ya que no siempre es posible inspeccionar el inmueble y existen riesgos legales y económicos asociados a las cargas del inmueble.

Riesgos y recomendaciones para compradores

Comprar propiedades embargadas tiene sus ventajas, pero también riesgos importantes que conviene gestionar:

• Cargas ocultas: Hipotecas vigentes, deudas con comunidades, impuestos impagados u otros gravámenes pueden subrogarse al comprador. Es fundamental solicitar una nota simple en el Registro de la Propiedad para identificarlos.
• Propiedades ocupadas ilegalmente: El inmueble puede contar con okupas, lo que implicará costes y tiempo para procedimientos judiciales de desahucio.
• Situaciones jurídicas complejas: Copropiedades (proindivisos) o adquisición de únicamente usufructos pueden limitar el derecho pleno de disposición.
• Estado físico del inmueble: La falta de inspección previa puede derivar en costes inesperados de reformas o reparaciones.

Para evitar sorpresas, se recomienda contar con asesoría jurídica especializada que ayude a verificar las cargas y a analizar las condiciones legales del inmueble antes de pujar o aceptar una oferta.

Costes adicionales y fiscales que considerar

Además del importe de compra, se deben tener en cuenta gastos como:

• Impuestos: Principalmente el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y otros aplicables según la comunidad autónoma.
• Gastos notariales y registrales: Para la formalización y la inscripción de la propiedad.
• Honorarios legales: Para asesoramiento y gestión de documentación.
• Costos de desahucio: En caso de ocupación ilegal, que pueden ser elevados y prologarse en el tiempo.
• Reformas y mantenimiento: Que suelen ser necesarias en este tipo de inmuebles.

Estas consideraciones permiten establecer un presupuesto realista para evaluar la rentabilidad de la compra.

Ventajas y perspectivas del mercado de propiedades embargadas en 2025

El mercado de propiedades embargadas en España sigue ofreciendo oportunidades atractivas para inversores y compradores que realizan un análisis riguroso y cuentan con apoyo profesional. En 2025, la digitalización y la transparencia de los procesos facilitan el acceso a catálogos de propiedades, y la posibilidad de financiación preferente por parte de entidades bancarias puede ser un beneficio adicional.

Conocer a fondo el proceso, las condiciones legales y las características de cada inmueble es la clave para aprovechar estas oportunidades y minimizar riesgos. Este mercado sigue siendo una alternativa viable para quienes buscan precios más competitivos para entrar en el sector inmobiliario español.

Aviso: Los precios y la disponibilidad de propiedades embargadas pueden variar según la región y la entidad financiera. Se recomienda siempre verificar la información actualizada con los portales oficiales y profesionales del sector inmobiliario y legal.

Sources

• RealAdvisor - Guía para encontrar las subastas de casas embargadas por bancos: https://realadvisor.es/es/blog/guia-para-encontrar-las-subastas-de-casas-embargadas-por-bancos
• Área Financiación - Embargos, cargas o deudas. Guía para comprar viviendas en subastas judiciales: https://www.areafinanciacion.com/post/embargos-cargas-o-deudas-gu%C3%ADa-exhaustiva-para-comprar-viviendas-en-subastas-judiciales-todo-lo-q