Wie funktionieren Kreditbewilligungen? Ein Leitfaden zu Voraussetzungen und Abläufen

Wussten Sie, dass Banken bei der Kreditvergabe viele Faktoren wie Eigenkapital, Bonität und Einkommen genau prüfen? In diesem Artikel lernen Sie die wichtigsten Voraussetzungen und Abläufe kennen, die Einfluss auf Ihre Kreditbewilligung in Österreich und Deutschland haben.

Wesentliche Voraussetzungen für die Kreditgenehmigung

Eigenmittel und Mindestquote bei Immobilienkrediten

Seit dem Inkrafttreten der Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-V) zum 01. August 2022 gilt in Österreich eine Mindest-Eigenmittelquote von 20 % des Immobilienkaufpreises zuzüglich Nebenkosten (circa 10 %). Diese Regelung bleibt voraussichtlich bis spätestens 30.06.2025 bestehen und betrifft vor allem Wohnbaufinanzierungen.

Nebenkosten umfassen Maklergebühren, Grunderwerbsteuer, Notar-/Treuhänder-Kosten und Grundbucheintragungsgebühren.
Für die Kreditbewilligung berücksichtigt die Bank nicht nur die Fähigkeit, die Anfangsraten zu bezahlen, sondern plant auch eine Reserve für mögliche Zinssteigerungen mit ein.

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro und zusätzlich 15.000 Euro für die Einrichtung sollten rund 55.000 Euro an Eigenmitteln vorhanden sein, um die Anforderungen zu erfüllen.

Einkommens- und Schuldendienstquote

Eine wichtige Rolle bei der Prüfung spielt das Verhältnis von Einkommen zu Kreditrate:

Die gesetzlich festgelegte Schuldendienstquote für Wohnbaukredite beträgt maximal 40 % des Haushaltsnettoeinkommens.
Banken kalkulieren häufig mit einer „fiktiven Rate“, in der beispielsweise ein höherer Zinssatz (z.B. 4 % p.a.) angenommen wird, um künftige Zinssteigerungen einzuplanen.
Ein Kreditantrag kann abgelehnt werden, wenn die fiktive Rate vom Kreditnehmer nicht getragen werden kann, auch wenn die Anfangsrate passt.

Bonitätsprüfung und Negativmerkmale

Die Bonitätsprüfung ist für Kreditinstitute eines der zentralen Genehmigungskriterien:

Negative Einträge bei Auskunfteien wie KSV 1870, CRIF, Creditreform oder Schufa können die Kreditvergabe erschweren oder verhindern.
Kreditnehmer können ihre Bonitätsdaten meist einmal jährlich kostenfrei prüfen und fehlerhafte oder veraltete Einträge unter bestimmten Voraussetzungen löschen lassen.
Eine gute Bonität wirkt sich nicht nur auf die Genehmigungschancen aus, sondern auch positiv auf Zinssätze und Vertragsbedingungen.

Beschäftigungsstatus und berufliche Situation

Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis mit mindestens einem Jahr Beschäftigungsdauer wird von vielen Banken als positiv bewertet.
Kreditanträge von Personen in der Probezeit oder mit befristeten Verträgen werden oft strenger geprüft oder benötigen zusätzliche Sicherheiten.
Auch Rentnerinnen und Rentner unterliegen einer besonderen Prüfung, da sich das Einkommen nach Pensionierung häufig reduziert. Banken berücksichtigen hier oft eine Haushaltsrechnung, die die Lage nach dem Ruhestand abbildet.

Volljährigkeit und Wohnsitz

Grundvoraussetzung für die Beantragung eines Kredits ist in der Regel Volljährigkeit (mindestens 18 Jahre) sowie ein Hauptwohnsitz im Land, in dem der Kredit aufgenommen wird (beispielsweise Österreich oder Deutschland).

Der Ablauf der Kreditbewilligung

Antragstellung und Prüfung

Der Kreditantrag wird inklusive Nachweisen zum Einkommen, Wohnsitz und gegebenenfalls zum Verwendungszweck eingereicht.
Die Banken prüfen zuerst die Kreditfähigkeit und dann die Kreditwürdigkeit.
Dabei erfolgt auch eine Bonitätsprüfung, häufig mittels SCHUFA-Auskunft (in Deutschland) oder vergleichbarer Auskünfte in Österreich.
Die Tragbarkeit des Kredits wird basierend auf der tatsächlichen und der fiktiven Kreditrate berechnet.

Kreditangebot und Vertragsabschluss

Nach positiver Prüfung erhalten Antragsteller ein verbindliches Kreditangebot mit Details zu Zinssatz, Laufzeit und Rückzahlungsmodalitäten.
Die Unterschrift erfolgt heute oft per qualifizierter elektronischer Signatur (QES), die rechtsgültig und papierlos ist.
Nach Unterzeichnung wird die Kreditsumme auf das vereinbarte Konto überwiesen.

Tipps zur Verbesserung der Chancen auf eine Kreditbewilligung

Mehr Eigenkapital ansparen

Eigenmittel können durch den Verkauf von Wertgegenständen wie Edelmetallen, Lebensversicherungen oder Wertpapierdepots erhöht werden.
Die Beleihung oder der Verkauf weiterer Immobilien kann als Sicherheit dienen.
Unterstützung von Familienmitgliedern etwa durch Bürgschaften oder Erbschaftsvorschüsse kann die Kreditwürdigkeit verbessern.

Zusatzeinkommen und Haushaltsplanung

Zusätzliche Einnahmen, wie Vermietung ungenutzter Räume oder Nebenjobs, können die Schuldendienstquote positiv beeinflussen.
Eine genaue Haushaltsplanung unterstützt dabei, die finanziellen Möglichkeiten realistisch zu erfassen.

Bonitätsdaten prüfen und gegebenenfalls korrigieren lassen

Kreditnehmer haben das Recht auf regelmäßige, kostenfreie Bonitätsauskünfte.
Fehlerhafte oder veraltete Einträge können zur Verbesserung der Bonität gelöscht werden.

Passende Kreditinstitute auswählen

Nicht jede Bank bewertet Bonität und Situation gleich. Rat von Wohnbau-Finanz-Experten kann helfen, Institute mit flexibleren Kriterien zu finden.
Online-Plattformen wie auxmoney bieten unter bestimmten Bedingungen Kredite mit abweichenden Bewertungskriterien an.

Fehler vermeiden

Wenn möglich, sollten Kreditanträge nicht während der Probezeit oder bei befristeten Arbeitsverträgen gestellt werden.
Kreditraten sollten in einem angemessenen Verhältnis zum Einkommen stehen.
Mehrfache Kreditanfragen bei verschiedenen Banken gleichzeitig können negative Einträge in der Bonitätsauskunft verursachen und sollten vermieden werden.

Alternative Kreditoptionen und besondere Aspekte

Kredite über Online-Plattformen

So bietet beispielsweise auxmoney in Deutschland auch Kredite für Personen mit weniger traditioneller Bonität an, etwa Selbstständige, Rentner oder Menschen in der Probezeit. Auch hier gehört eine Bonitätsprüfung zum Prozess, jedoch mit anderen Bewertungskriterien.

Kredite mit Bürgen oder zweitem Kreditnehmer

Die Beteiligung von Bürgen oder Mitkreditnehmern mit guter Bonität kann die Chancen auf eine Kreditzusage verbessern. Dabei haften Bürgen für den Kredit mit.

Staatliche Förderungen und Erleichterungen

In Österreich gibt es seit 2024 befristete Befreiungen bei Grundbuch- und Pfandrechtseintragungsgebühren.
Steuerliche Vorteile sowie Förderkredite sollten regelmäßig geprüft werden, um Finanzierungskosten zu senken.

Zusammenfassung

Die Kreditbewilligung basiert auf verschiedenen formalen Voraussetzungen – darunter ausreichendes Eigenkapital, positive Bonität und stabiles Einkommen. Banken prüfen genau die langfristige finanzielle Leistungsfähigkeit, nicht nur die Anfangslage. Berufsstatus, Bonität und die Relation von Schuldendienst zum Einkommen sind dabei entscheidend.

Bei einer Ablehnung ist es sinnvoll, die Ablehnungsgründe zu erfragen und die finanzielle Situation gegebenenfalls zu verbessern, etwa durch zusätzliche Sicherheiten, mehr Eigenkapital oder Bürgen. Professionelle Beratung kann helfen, geeignete Finanzierungslösungen zu finden.

Dieser Überblick soll Ihnen dabei helfen, den Prozess der Kreditbewilligung besser zu verstehen und die wichtigsten Punkte bei der Vorbereitung eines Kreditantrags zu kennen.

Quellen

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