Verlassene Häuser in Deutschland kaufen 2025: Recht, Bewertung, Renovierungstipps

Wie findet man verlassene Häuser in Deutschland?

Die Suche nach verlassenen oder renovierungsbedürftigen Häusern ist in Deutschland anspruchsvoll, aber mit den richtigen Strategien gut zu bewältigen:

• Immobilienportale nutzen: Viele Online-Immobilienportale bieten Filterfunktionen für sanierungsbedürftige oder leerstehende Objekte an.
• Kontakt zu lokalen Maklern: Besonders in ländlichen Regionen haben Makler oft Informationen über leerstehende Häuser, die nicht aktiv beworben werden.
• Anfrage bei Gemeinden: Kommunen führen teilweise Listen über leerstehende oder verlassene Immobilien, die auf Anfrage eingesehen werden können.
• Soziale Medien und Foren: Spezielle Plattformen und Gruppen für Liebhaber verlassener Gebäude können Hinweise auf Objekte geben.
• Direkte Erkundung: In ländlichen Gebieten auf verwilderte Gärten, verfallene Fassaden oder Post ans Haus achten – oft Zeichen für Leerstand.

Diese Vorgehensweisen helfen, geeignete Objekte aufzuspüren und einen Zugang zum Markt der verlassenen Immobilien zu bekommen.

Rechtliche Aspekte beim Kauf verlassener Häuser

Der Erwerb eines verlassenen Hauses ist mit besonderen rechtlichen Prüfungen verbunden:

• Klärung der Eigentumsverhältnisse: Häufig sind Eigentümer verstorben oder unbekannt, was den Eigentumserwerb erschweren kann. In solchen Fällen geht ein leerstehendes Haus mitunter in den Besitz der Gemeinde über.
• Grundbucheintrag prüfen: Vor dem Kauf gilt es, Belastungen wie Hypotheken, Grundschulden oder Baulasten eingehend zu prüfen.
• Denkmalschutzauflagen: Besonders bei alten Häusern können denkmalrechtliche Einschränkungen Renovierungen und Umbauten erheblich beeinflussen.
• Sanierungspflicht nach Eigentümerwechsel: Seit 2024/2025 ist der neue Eigentümer gesetzlich verpflichtet, energetische Sanierungen gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) durchzuführen, sofern das Gebäude vor dem 1. Februar 2002 errichtet wurde. Diese Verpflichtungen umfassen den Austausch veralteter Heizkessel, Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke sowie von Heizungsrohren und Warmwasserleitungen.
• Haftung für Sanierungspflichten: Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) von 2025 stellt klar, dass neue Eigentümer auch für Rückstände bei der Sanierung haften – ein Bußgeld bis zu 50.000 Euro droht bei Missachtung.
• Kaufvertragsgestaltung: Es ist ratsam, im Kaufvertrag vorhandene Mängel und Vereinbarungen ausdrücklich zu dokumentieren, da die übliche Klausel „gekauft wie gesehen“ bei versteckten Mängeln für Käufer riskant sein kann.

Eine umfassende rechtliche Beratung vor dem Kauf bietet hier Sicherheit, um spätere Probleme zu vermeiden.

Bewertung des Zustands und Abschätzung der Renovierungskosten

Um Fehlinvestitionen zu vermeiden, ist eine professionelle Bewertung vor dem Kauf essenziell:

• Einsatz unabhängiger Bausachverständiger: Diese prüfen Bauwerk und Haustechnik gründlich – von Statik über Dach, Feuchtigkeitsschäden, Schädlingsbefall bis zur technischen Ausstattung.
• Unterscheidung „renovierungsbedürftig“ vs. „sanierungsbedürftig“:
• Renovierungsbedürftige Häuser benötigen meist oberflächliche Reparaturen wie Anstreichen, Boden- oder Sanitärerneuerungen.
• Sanierungsbedürftige Häuser weisen dagegen gravierende Bauschäden an Fundament, Dach, Elektrik oder Wasserleitungen auf, die umfangreich und kostenintensiv instand gesetzt werden müssen.
• Versteckte Kosten beachten: Dazu zählen Müllentsorgung, Erschließungskosten oder notwendige Modernisierungen, die oft nicht sofort sichtbar sind.
• Gutachten als Grundlage: Ein schriftliches Gutachten ermöglicht eine realistische Kostenkalkulation und hilft bei der weiteren Planung.

Je älter ein Gebäude, desto höher können die Renovierungskosten liegen. Insbesondere Häuser vor 1930 erfordern häufig umfangreiche Sanierungen.

Planung und Tipps für die Renovierung

Eine durchdachte Renovierungsplanung schafft eine Grundlage für erfolgreiche und nachhaltige Instandsetzungen:

• Prioritäten setzen: Sicherung der Bausubstanz steht an erster Stelle, also Dach und Außenwände.
• Handwerker frühzeitig einbinden: Angebote rechtzeitig einholen und Puffer für unvorhergesehene Arbeiten einplanen.
• Energetische Sanierungen: Diese senken langfristig die Betriebskosten und sind oft Voraussetzung für Fördermittel.
• Denkmalschutzauflagen beachten: Frühzeitige Abstimmung mit zuständigen Behörden bei denkmalgeschützten Gebäuden.
• Geplante Sanierungspflicht beachten: Innerhalb von zwei Jahren sollten die Maßnahmen des Gebäudeenergiegesetzes umgesetzt werden.
• Realistische Zeiteinteilung: Renovierungen können zeitintensiv sein – Geduld und Planungssicherheit sind wichtig.

Ziel ist es, die Investition langfristig abzusichern und energetisch auf einen zeitgemäßen Standard zu bringen.

Finanzierungsmöglichkeiten und Förderprogramme 2025

Banken sind bei älteren und sanierungsbedürftigen Häusern häufig zurückhaltend, dennoch gibt es diverse Förderungen:

• KfW-Förderprogramme: Seit 2025 besonders die KfW-Klimaoffensive mit Zuschüssen (z. B. Programm 458) für energetische Sanierungen mit bis zu 30 % der förderfähigen Kosten.
• BAFA-Zuschüsse: Für Energieberatung und einzelne Maßnahmen wie Dämmung oder Heizungsaustausch.
• Regionale Förderungen: Viele Bundesländer und Kommunen bieten ergänzende Programme an.
• Kreditangebote: Zinsgünstige Darlehen für Sanierungen, speziell über die KfW oder kommunale Förderbanken.
• Beratungszuschüsse: Zuschüsse für Energieberater und Erstellung von Sanierungsfahrplänen helfen, die Maßnahmen effizient zu planen.

Ein durchdachtes Finanzierungskonzept umfasst Kaufpreis und Renovierungskosten gleichermaßen und berücksichtigt diese Fördermöglichkeiten.

Chancen und Risiken beim Kauf eines verlassenen Hauses

Der Kauf und die Sanierung eines verlassenen Hauses bieten spannende Perspektiven, sind aber auch mit Herausforderungen verbunden:

• Chancen:
• Oft niedrigere Kaufpreise als für bezugsfertige Immobilien.
• Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten.
• Historisches Flair und Einzigartigkeit alter Gebäude.
• Wertsteigerungspotenzial durch Modernisierung und energetische Sanierung.
• Risiken:
• Unvorhergesehene Sanierungskosten.
• Verzögerungen durch Genehmigungsverfahren.
• Belastungen durch denkmalrechtliche oder energetische Auflagen.
• Haftung für Sanierungspflichten trotz vorheriger Versäumnisse.
• Zeit- und Arbeitsaufwand, der höher als angenommen sein kann.

Ein realistische Einschätzung von Zeit, Aufwand und Kosten sowie professionelle Beratung helfen, Erfolgschancen zu maximieren.

Der Kauf eines verlassenen Hauses in Deutschland im Jahr 2025 ist eine anspruchsvolle, aber lohnenswerte Herausforderung für gut informierte Investoren. Mit gründlicher Recherche, rechtlicher Prüfung, professioneller Bewertung und fundierter Renovierungsplanung lassen sich Chancen optimal nutzen und Risiken minimieren.

Quellen

• Haus.de – Renovierungsbedürftiges Haus kaufen: Darauf sollten Sie achten
• Homeday.de – Sanierungspflicht bei Eigentümerwechsel 2025

Hinweis: Informationen zu Preisen, Finanzierung und Fördermöglichkeiten können je nach Region, Anbieter und aktueller Gesetzeslage variieren. Es wird empfohlen, lokale Experten und Behörden zu konsultieren, um aktualisierte Angaben zu erhalten. Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für individuelle rechtliche Fragestellungen sollte eine qualifizierte Fachkraft hinzugezogen werden.